Wissen für Bauherr*innen

Bauabnahme: Worauf Sie als Bauherr*in unbedingt achten sollten.

Hat das für die Bauarbeiten verantwortliche Bauunternehmen das geliefert, was im Bauvertrag vereinbart wurde? Die Bauabnahme liefert Antworten und ist für Bauherrinnen und Bauherren daher enorm wichtig.

Endlich ist es so weit: Die Baustelle Ihres neuen Zuhauses ist fertig und Sie möchten so schnell es geht dort einziehen. Doch bevor dies geschieht, sollten Sie als Bauherr*in eine ordentliche Bauabnahme mit der Baufirma durchführen. Worum es sich genau bei einer Bauabnahme handelt und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was ist die Bauabnahme?

Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Schritte im Bauprozess, der den Abschluss der Bauarbeiten markiert. Es handelt sich um eine formelle Überprüfung und Abnahme der Bauleistung durch die Bauherrin bzw. den Bauherrn oder eine vertretende Person (z.B. Architekt*in, Bauleiter*in). Wir empfehlen aber dringend, dass Sie selbst vor Ort sind.

Sobald die Bauarbeiten beendet wurden, werden Sie von der Baufirma benachrichtigt. Wichtig: Als Bauherr*in sollten Sie in der Regel innerhalb von 14 Tagen reagieren und einen gemeinsamen Abnahmetermin vor Ort auf der Baustelle vereinbaren.

Bei der Bauabnahme wird das Bauwerk detailliert inspiziert, um sicherzustellen, dass es gemäß den vereinbarten Plänen, Spezifikationen und baurechtlichen Vorschriften ausgeführt wurde. Die Abnahme kann in mehreren Phasen erfolgen. Eine Vorabnahme kann stattfinden, um bereits vor der endgültigen Fertigstellung bestimmte Gewerke oder Teile des Bauwerks zu überprüfen. Die endgültige Bauabnahme erfolgt nach Abschluss aller Bauarbeiten.

Während der Bauabnahme wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, das alle festgestellten Mängel, Unstimmigkeiten oder offenen Punkte auflistet. Die Bauherrin bzw. der Bauherr kann verlangen, dass diese Mängel vor der endgültigen Abnahme behoben werden. Nach erfolgreicher Behebung der Mängel erfolgt die abschließende Bauabnahme, bei der das Bauwerk offiziell abgenommen und übergeben wird.

Die Bauabnahme ist daher ein wichtiger rechtlicher und finanzieller Meilenstein, da sie den Zeitpunkt markiert, ab dem die Bauherrin bzw. der Bauherr für das Bauwerk verantwortlich ist und etwaige Gewährleistungsfristen zu laufen beginnen.

Bauabnahmeprotokoll
Im Bauabnahmeprotokoll werden alle festgestellten Mängel, Unstimmigkeiten und offenen Punkte auflistet.

Das muss ins Abnahmeprotokoll

Es ist wichtig, dass das Bauabnahmeprotokoll gründlich und präzise alle relevanten Feststellungen und Vereinbarungen dokumentiert. Es dient als Nachweis für den Zustand des Bauwerks zum Zeitpunkt der Abnahme und kann bei späteren Streitigkeiten oder zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen verwendet werden.

Folgende Daten muss das Abnahmeprotokoll enthalten, damit es rechtskräftig ist.

Allgemeine Informationen

  • Ort und Datum der Bauabnahme

  • Daten der beiden Parteien (Bauherr*in und Bauunternehmen)

  • An der Bauabnahme beteiligte Personen, bspw. Bauherr*in, Auftragnehmer*in, Architekt*in, Bauleiter*in, Sachverständige*r oder weitere beteiligte Parteien

Beschreibung des Bauwerks

  • Angaben zum Bauvorhaben, wie Adresse, Projektname oder Bauabschnitt

  • Beschreibung des Bauwerks, z. B. Art des Gebäudes, Nutzungszweck, Größe, Anzahl der Etagen usw.

Prüfung der Ausführung

  • Überprüfung der Ausführung gemäß den vereinbarten Plänen, Spezifikationen und baurechtlichen Vorschriften

  • Feststellung von Mängeln, Unstimmigkeiten oder Abweichungen

  • Dokumentation von festgestellten Mängeln, wie z. B. Rissen, fehlerhaften Materialien, unvollständiger Ausführung usw.

  • Feststellung von erfüllten Leistungen oder erbrachten Gewerken

Vereinbarungen und Abmachungen

  • Festlegung von Maßnahmen zur Mängelbeseitigung, falls erforderlich

  • Vereinbarung von Nacharbeiten oder Nachbesserungen

  • Festlegung von Fristen für die Mängelbeseitigung

  • Angabe der Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten für die Mängelbeseitigung

Sonstige Feststellungen und Anmerkungen

  • Dokumentation von weiteren relevanten Beobachtungen oder Anmerkungen, die während der Bauabnahme gemacht wurden

  • Besondere Hinweise oder Auflagen, die während der Bauabnahme besprochen wurden

  • Vermerk über erfolgte Vorabnahmen oder Teilabnahmen, falls vorhanden

Unterschriften

  • Unterschrift der Bauherrin bzw. des Bauherrn oder einer vertretungsberechtigten Person

  • Unterschrift der auftragnehmenden Baufirma bzw. einer vertretungsberechtigten Person

  • Unterschriften weiterer anwesender Parteien, wie Architekt*in, Bauleiter*in usw.

Pflaster auf Riss in einer Mauer
Als Bauherrin bzw. Bauherr können Sie verlangen, dass Mängel vor der endgültigen Bauabnahme behoben werden.

Was ist bei Mängeln NACH der Bauabnahme zu tun?

Wenn während der Bauabnahme Mängel festgestellt werden, sollten Sie diese unbedingt im Abnahmeprotokoll notieren. Diese sind dann innerhalb einer angemessenen Frist von der Baufirma zu beheben. In der Regel besteht eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche, die mit der Bauabnahme beginnt. Vereinbaren Sie diese Garantie bestenfalls schon vorher.

Als Bauherr*in unterliegen Sie bei geschlossenem Werkvertrag (Bauvertrag) dem Baugesetzbuch (BauGB). Danach sind Sie verpflichtet, die fertiggestellte Baustelle ordentlich abzunehmen, um eventuelle Mängel feststellen und diese rechtmäßig festhalten zu können. Neben Fotos dient auch das Abnahmeprotokoll als Beweislast für die Beseitigung der Mängel.

Nach der Bauabnahme können Mängel oder Unstimmigkeiten am Bauwerk auftreten, die entweder während der Bauabnahme übersehen wurden oder später aufgetreten sind. In solchen Fällen sind folgende Schritte zu beachten:

  • Mängelrüge: Als Bauherr*in sollten Sie die Baufirma schriftlich über die festgestellten Mängel informieren. Tun Sie dies so bald wie möglich, um sicherzustellen, dass die Gewährleistungsfristen eingehalten werden.

  • Beweissicherung: Sichern Sie Beweise für die Mängel, indem Sie Fotos, Videos oder andere Dokumente erstellen, die den Zustand der Mängel dokumentieren. Dies ist hilfreich, um den Nachweis der Mängel zu erbringen.

  • Mängelbeseitigung: Die ausführende Baufirma ist in der Regel verpflichtet, die festgestellten Mängel zu beheben. Als Bauherr*in können Sie von der Baufirma die Mängelbeseitigung verlangen und eine angemessene Frist für die Durchführung setzen.

  • Kommunikation und Verhandlung: Es ist wichtig, eine offene Kommunikation mit der Baufirma aufrechtzuerhalten und die Mängel in gutem Glauben zu besprechen. Gegebenenfalls können Verhandlungen über die Art und Weise der Mängelbeseitigung oder eine angemessene Entschädigung erforderlich sein.

  • Dokumentation: Halten Sie sämtliche Kommunikation, Vereinbarungen und Maßnahmen im Zusammenhang mit den Mängeln schriftlich fest. Das kann bei späteren Streitigkeiten als Nachweis dienen.

  • Rechtliche Schritte: Wenn die Baufirma nicht bereit oder in der Lage ist, die Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, können Sie rechtliche Schritte in Betracht ziehen, z.B. die Einleitung von Schlichtungsverfahren oder die Beauftragung einer bzw. eines Sachverständigen, um den Mangel festzustellen und weitere Schritte einzuleiten.

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